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2018-05-25

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近期,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了房地产税的征收思路,包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题,自1998年房改以来就呼声不断,近年来,受高房价影响,在多方呼吁下,房地产税提升日程。那么,是否应该征收房地产税?如何征收才合理?房地产长效机制如何建立?12月7日,凤凰财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父"孟晓苏进行解读。 1992年,孟晓苏到中房集团任职,历任中房集团总经理、董事长,在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。1998年,孟晓苏担任房改课题组组长,见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。 孟晓苏认为,把房地产税当成一个“物业税”,政府相当于大的物业公司,需要税收收入来维持环境的日常维护,比如修路、基建等,房地产税理所当然应该征收。“其实,房地产税在房改之初就应该征收,难度也比较小,现在虽然难度较大,但作为缺失的一个税种,房地产税迟早都要征。” 孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收,应该“老人老办法、新人新办法”,比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓(行情603883,诊股)按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。” 以下为专访实录: 因为没有房产税,城市建设费用分摊给了两类人 凤凰财经:作为1998年房改制度的设计者之一,近20年了,您怎么评价房改的作用? 孟晓苏: 房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求,同时房改带动了经济发展,比如房改前钢铁产量一年才1亿吨,现在达到8亿吨。另一方面,房改之后,房价确实变高了。 为什么这么高?房改初期房价非常低,用两三万就可以买一套一百多平米的房子,现在北京一套房都值上千万,房价落差空间一部分由于房改造成的,另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。 中国应不应该征收房地产税?所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里,由最终买房的人承担所有成本,这是不公平的,此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本,这和开车要交过路费是一个道理。 凤凰财经:所以,应该征收房地产税? 孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。 因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。 为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。 如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。 如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少 凤凰财经:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体? 孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥? 凤凰财经:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。 孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。 我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。 房
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